Lorsque vous avez affaire un vendeur qui essaie de vous vendre un appartement à Pau, à Lille ou bien à Nice, celui-ci doit renseigner sur la surface habitable en copropriété. Prise en compte dans le calcul de la taxe foncière et d’habitation, elle permet de définir la surface totale d’habitation disponible dans un logement. La surface habitable doit obligatoirement être mentionnée dans le contrat de vente ou de location dès que la surface fait plus de 8 m².

Comment calculer la surface habitable ?

C’est la loi Carrez qui impose que la surface habitable en copropriété soit mentionnée dès qu’une transaction immobilière pour un bien d’une surface de plus de 8 m². Il est préférable de faire appel à un professionnel pour calculer une surface, parce qu’il dispose des outils adéquats et sera plus précis dans son calcul. La loi Carrez n’est pas effective si le bien à acheter ne fait pas partie d’une copropriété, ou dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Pour calculer la surface habitable d’un bien immobilier, il faut prendre en compte la superficie de toutes les pièces composant le logement. Elle ne comprend que la surface de plancher de l’habitation. Les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, les gaines et embrasures de porte et fenêtre sont déduites de la surface habitable. Les autres espaces du bien dont la hauteur est inférieure à 1,80 m sont exclus (caves, sous – sols, balcons, loggias, garages, vérandas, terrasses, remises, etc.)

Il est important de savoir que dans le cas où il y a une erreur d’une marge de plus de 5 % sur la surface réelle habitable à la surface indiquée, l’acheteur peut demander, sous un délai de un an, de se faire rembourser le montant de la différence. D’où la nécessité pour le vendeur que le calcul soit fait par un professionnel.

Obligation du vendeur à indiquer le nombre de pièces pour le bail de location

Un vendeur qui veut mettre en location un bien doit indiquer le nombre de pièces principales selon le bail de location loi Alur. À partir de là, il faut avoir une définition de ce qui compte comme une pièce principale et de ce qui ne compte pas en tant que telle. Selon la définition du Code de la construction et de l’habitation : « Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinés au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisances, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que le cas échéant, des dégagements et des dépendances. »

Donc, la cuisine, la salle de bains, les toilettes, les couloirs ne sont pas des pièces principales. Seuls le salon, les chambres, la salle à manger et le bureau peuvent compter en tant que pièces principales. Les agents immobiliers comptent habituellement un double séjour comme deux pièces dans leurs annonces. Pourtant, rien dans la définition vue plus haut ne fait allusion qu’un double séjour peut être vue comme deux pièces. À ce jour, il est donc recommandé de compter les doubles séjours comme une seule pièce.